Memahami Dokumen Tanah Sebelum Membeli Rumah

2026-11-10 06:07 WIB · aindari · 👁 765 dibaca

AJB, SHGB, dan SHM memiliki fungsi serta kekuatan hukum berbeda sehingga calon pembeli perlu memeriksanya sebelum bertransaksi.

Membeli rumah tidak cukup hanya dengan menilai lokasi, harga, dan kondisi bangunan. Status hukum tanah juga perlu diperiksa karena dokumen pertanahan memiliki fungsi, kekuatan hukum, dan ketentuan kepemilikan yang berbeda. Tiga istilah yang sering muncul dalam transaksi properti ialah Akta Jual Beli (AJB), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Ketiganya bukan dokumen dengan kedudukan yang sama.

AJB merupakan dokumen autentik yang menandai terjadinya transaksi jual beli tanah atau bangunan. Dokumen ini dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setelah persyaratan transaksi, termasuk pemeriksaan dokumen dan kewajiban perpajakan, dipenuhi. Namun, AJB bukan bukti kepemilikan tanah yang berdiri sendiri. Dokumen tersebut menjadi dasar pengurusan pendaftaran peralihan hak dan balik nama di Kantor Pertanahan.

Karena itu, pembayaran dan penerimaan AJB belum berarti seluruh proses kepemilikan selesai. Pembeli perlu memastikan AJB dibuat oleh PPAT yang berwenang serta menindaklanjuti proses balik nama sertifikat. Kuitansi pembayaran atau perjanjian di bawah tangan tidak menggantikan fungsi AJB dalam proses peralihan hak.

SHGB menunjukkan hak seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Hak ini dapat berada di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan (HPL), atau tanah Hak Milik. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara dan HPL dapat diberikan paling lama 30 tahun, diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun. HGB di atas tanah Hak Milik berlaku paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui melalui kesepakatan dengan pemegang Hak Milik sesuai ketentuan.

Rumah di kawasan perumahan dan apartemen dapat menggunakan status HGB. Sebelum membeli, calon pemilik perlu melihat sisa masa berlaku, peluang perpanjangan, status tanah dasar, dan aturan pemanfaatannya. Informasi tersebut membantu memperhitungkan administrasi serta biaya yang mungkin muncul kemudian.

SHM merupakan bukti Hak Milik atas tanah dengan kedudukan paling kuat di antara jenis hak atas tanah yang umum digunakan untuk rumah tinggal. Hak ini tidak memiliki batas waktu tertentu selama tidak ada alasan hukum yang menghapusnya. Pada prinsipnya, SHM hanya dapat dimiliki warga negara Indonesia, dengan pengecualian terbatas bagi badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah. Meski demikian, sertifikat tetap harus diperiksa, termasuk keaslian, identitas pemilik, luas, batas bidang, serta kemungkinan sengketa atau hak tanggungan. AJB adalah dokumen transaksi, sedangkan SHGB dan SHM menunjukkan jenis hak atas tanah.

Tag: AJB, SHGB, SHM, properti, sertifikat tanah